ぼっちが6千円でフィリピン不動産事業に参入した結果

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フィリピン不動産事業をはじめてから、もう半年以上経っているので、気持ちを新たにする意味もこめて、今までにやってきた事・成約数などを記録しておこうかと思います。

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なぜフィリピン不動産?

 

そもそもなぜ数ある海外の国々、そして東南アジアの中からフィリピンを選んだのかと言うと、外国人(非フィリピン人)に売り易い条件が整っていたからです。

東南アジアの不動産というと、つい最近まではシンガポールやマレーシア・タイといった国が注目されていたと思いますが、タイは国王がそろそろ逝去しそうという事もあり今政情不安定ですし、マレーシアは外国人でも土地が所有できるという魅力こそありますが、戸建てを買うのはあまり現実的ではなく、コンドミニアムもRM250,000(日本円でだいたい860万円)以下の物件を買う事ができないので、セカンドハウスとして東南アジアに家でも持っておこうか、という人からするとちょっと手が出しづらいです。

シンガポールに関しては、すでに外国人が購入できるコンドミニアムの最低価格は、経済特区を除いては、「それ日本で戸建て買えますよね!?」という値段にまで上がってしまっているので、本当の富裕層しかターゲットにできないでしょう。

フィリピン以外の東南アジアは、とても庶民がセカンドハウスとして、また、日本人が投資用として購入するには現実味がなくなってきており、スモールスタートアップでと考えるとなると、やはりフィリピンしかないなといった状況でした。

まぁ実際のところ、こういうリサーチの大半は後付けで、はじめてフィリピンを訪れた時に直感的にビビビッと来ちゃっただけなんですよね。(古いですか?)

 

 

半年で4件成約

 

一応賃貸もやってますが、半年で販売の方の成約は四件です。(うち一件は自分も含まれてます^^;)

これを多いと取るか少ないと取るかは、不動産業界にお勤めの人に聞いてみればわかると思いますが、そんなに悪くはないかと思います。

実際は海外物販(ドロップシッピング)でも生計を立てられているので、それほどリスクをしょってフィリピンにやってきたというワケでもなく、開始から3ヶ月ぐらいは結構のんびり営業活動していました。最初の一ヶ月は下痢と風邪でほとんど何もできてませんでした^^

日本の実家にもちょくちょく帰っていたので、ここ最近サイトがメインキーワードで検索結果の1ページ目にランクインするまでは、「問い合わせくればラッキーかな」ぐらいのスタンスでいました。実際フィリピン在留邦人の中には、本業は別にあるけれど、ディベロッパーとコネクションがあるので、日本人の知人に物件を紹介して、コミッションをもらってお小遣いを稼いだりしているという方もいます。彼らの場合はほとんどが紹介して終わりなので、とってもおいしいお小遣い稼ぎですね。金持ちほどラクして稼ぐ。いつの時代、どの国もこればっかりは変わりませんね。嗚呼ry

 

 

開業資金6千円

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フィリピンに法人登録するとなるともっとかかるでしょ?経費とか考えてないの?

という質問が出てくるのが自然かと思いますが、フィリピンで新規事業をはじめたと言ってもまだ日本で登録されている単なる個人事業主です。住民票も日本にありますし、日本とフィリピンを行ったり来たりしてます。もちろんセブパシのプロモチケットを事前に大量購入してますよ^^往復1万4千円で行ったり来たりできるなら安いもんでしょ?

事業を始めるにあたって着手したことと言えば、ドメインを取得してSEOをひたすら強化。リスティング広告は一切利用してないので、最初にWordPressの有料テンプレートを買ったぐらいです。

 

 

毎月の支出額

 

フィリピン国内での家賃や食費・固定費・打ち合わせや物件の案内に行く際の交通費なんかもざっくり計算すると、月平均だいたい12万円ぐらいフィリピンで使ってますが、正直物販のみで十分ペイできますし、アフィリエイトももう少しがんばれば広告収入のみで生活する事も不可能では無いかと思います。(労力の割に実入りが少ないので、とても今力を入れたいとは思いませんが…)

 

 

コミッション

 

賃貸に関しては、家賃1ヶ月の30~40%分ほど、販売に関しては、物件価格の3 〜 3.8%プラス販売手数料・諸経費という形で、月に一件売ってしまえば、フィリピンでは十分贅沢な生活できます。私が参入するよりずっと前から活動されていらっしゃる企業だと、場合によっては販売コミッション8%というところもあると思います。このぐらいの規模になるとライセンスを保有したフィリピン人ブローカーを何人も雇い入れています。

特に経費のかかっていない事業なので、私のサイトでは、どの日系不動産よりも良心的な仲介手数料でやってます。現地の各ディベロッパーのライセンス保有ブローカーとパートナー契約という形で、正確に言うと販売活動補助に対する報酬という形でディベロッパーからの支払いを受け取っています。仲介手数料はもちろん、英語の資料やら複雑な処理に対する報酬としてお客様から頂いております。

(ビジネスレベルで英語ができる人は、最初から直でディベロッパーから物件を買いますからね…)

 

 

免許とか資格とかいらないの?

 

これから参入してみようかなと考えている方のために予めお伝えしておきますと、外国人(非フィリピン国籍)はブローカーライセンスを持てません。ですので、日本人が物件を販売するという行為は、フィリピンの法律に従うと違法行為となり、処罰の対象となります。

 

 

ではどうすれば良いか

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なので、ブローカーライセンスを保有しているフィリピン人を一定数雇い法人登録して会社として各ディベロッパーと直に契約を交わすか、私のようにとりあえずは各ブローカーと個々に契約を交わすかの2通りになるかと思います。(実はもう一種類ありますが、説明が面倒なので今回は割愛します。というか現地の不動産業界である程度学んでいけばすぐにわかると思います。)

 

 

成功の条件?

 

私が参入するよりもっと前からある、胡散臭い会社やホームページはどんどん悪行が暴露されてきてはいるのですが、それでも検索結果の上位には未だに詐欺まがいのサイトがちらほら見えますし、そういった人たちがフィリピン不動産事業全体の評価を下げているのも事実です。

今回こんなエントリーを書いたのは、「少ない元手でも、フィリピン不動産の仲介業ならばはじめられるという事」と、「(日本人は)物件の販売に必要な資格を取得する必要がない(そもそも取れない)」という事を認識してもらいたかったのが大きな理由です。それと、もう少しきちんとした企業が検索上位に上って、とりあえず1ページ目ぐらいはクリーンな状態に保ってもらいたいなという気持ちからです。

これだけベラベラしゃべって、別に敵に塩を送りたいワケじゃないんですよ。ただタダフィリピン不動産のイメージを悪くしている人達がどうかこの市場から消えていってくれればなと、そう願っているだけです。

WEBでの集客なんて正直たかが知れています。たとえ少人数でまわしていても、賃貸やユニットの単数の販売ばかり扱っていると、だんだんと限界が見えてきますから。

 

私も、WEBサイトの更新・修正作業・物件内覧から契約のクローズ・必要書類の発送などほぼ一人でやっている状態ですが、近々知り合いのブローカーときちんとフィリピンに法人登録をする予定です。

というのも、やはり法人相手の販売となると、どうしてもこちらも法人登録しておく必要があると感じたからです。

 

 

信頼できる人間と

 

フィリピンで事業を成功させるコツを自分なりに考えてみたのですが、まず一つ目は、「信頼できるパートナーを見つける事」だと思います。不動産業界は、最後の契約書類に名前のあるブローカー or リファラーがコミッションを受け取れるため、どういった経緯で契約に至ったかという問題で非常にもめ事が多いです。だまし合い化かし合い、裏切り・妨害行為・嫉妬 etc, とりあえず競争社会で起こりうることはだいたい起こるものだと考えるのが良いでしょう。

フィリピンは一応法治国家ですが、正式に手続きの交わされた契約書類ですら、権力を持っている人間の一言で無効にする事もできます。そういった意味ではこの国で弁護士がダントツで高給取りの職業に位置づけられているのも頷けます。

 

コミッションは譲らない

 

同業者からすると、「コミッション率の話なんてすんじゃねぇよこのタコ!」とお叱りを受けそうでちょっとコワいのですが、私が言いたいのは、自分が受け取るべきコミッションはお客さんに渡すべきではないだろうということです。

すでに数社不動産業界の方々とお話をしているのですが、時折、バルク購入される団体や企業から雀の涙ほどのコミッションのうちの何割かディスカウントして欲しいという打診もあるそうです。

規模がまだ小さいうちにコレをやられると、どうしても成約件数欲しさからディスカウントの依頼を飲み込んでしまいたくなるかもしれませんが、一度割り引いたが最後、ずるずるズルズル底なし沼にハマって行くでしょう。ディベロッパーそのものがバルク購入者に対してディスカウントをするというのなら額面通り提示すれば良いだけの話ですし、自分の取り分を削ってくるような顧客であれば素直にNoを突きつけるのが最終的に自分のためになると思います。

なら代わりに仲介手数料下げればいいでしょって?

一つの契約にサイン100回以上するような仕事ですので、ちょっとしたミスが後々響いてきます。書類送付などの処理が一括で行えるというメリットはあるので、多少は下げる事もできるかと思いますが、下げすぎると後がコワいです。

 

 

賃貸付け保障とかプレミアム会員とかさ…

 

このあたりはわかる人だけわかってもらえればいいとは思いますが、まぁとにかくみなさんお金を稼ぐのが上手でいらっしゃる。でもですよ、そのクラブ会費、その入会金、その賃貸保障、ほんとにそれだけお金を払う価値ありますか?

これ以上言うと身の危険を感じそう。

 

でもまぁ私もひょっとしたらどこか大手の操り人形かもしれませんよ?

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マーケティングってフクザツ。

 

 

法律家とは仲良く

 

決して弁護士や裁判官とコネクションを作らなくてはいけないと言うつもりはないです。不動産業界で事業をはじめたければ、まずはその道のプロフェッショナルに近づいて、色々学ばせてもらう事が大事かと思います。

フィリピンで成功をおさめている日本人が口を揃えて言うのが、「成功したければ日本人と関わるな」です。理由は明白で、ローカルの事はローカルの人間が一番よく知っているので、彼らに聞く方が日本人に聞くよりも圧倒的に素早く動けるからです。

外国人は言語の壁をうまく利用して甘い汁を吸おうとしますし、日本人の中にはモンキービジネスに従事している人間もいたりします。

詐欺以外にもアングラな行為に身をやつしてる連中も多いので、関係を持つ事すら悪影響をもたらす可能性もあります。

 

ダラダラと書いちゃいましたが、結局は「集客」これに尽きると思います。

購入見込み客にきちんと最新の情報を露出し、販売元のディベロッパーの指示に従い滞りなく手続きを行う、これがきちんとできればフィリピン不動産事業として成り立つはずです。

胡散臭いDVDやら高利回りを謳ってるようなタイトルの書籍なんか読まなくていいですから、とりあえず真面目にフィリピン不動産事業をはじめたいと考えている方は、まず現地に来て色々なディベロッパーから話を聞いてみるのが良いかと思います。

はじめに誰とコンタクトを取るとスムーズに話が進むか、どのディベロッパーと協力するのが一番おいしいか、そういった事まではここで書いちゃうと、私が本当にタダのアホになっちゃいますから、対面でしかお話するつもりはないですけどね。

 

最も、私なんかよりも先に話を聞くべき人なんて、フィリピンに山ほどいるかもしれませんが。

 

6千円の有料テンプレを買ってからシコシコ続けて来たWEB集客、6ヶ月の時間をかけてようやく芽が出てきました。このまま日系のフィリピン不動産業界全体のイメージアップに、少しでも貢献できたらと思う限りです。

 

 

おまけ

 

フィリピンはもうみなさんが思っているほど発展途上でもなければ、治安の悪い国でもありません。

むしろ若いパワーで溢れ返っていて、社会全体が上を向いて徐々に徐々に進んでいるという印象です。

日本とは対照的に老人はほとんど見かけず、小さい子ばかりで、平均年齢も24歳と、私はもうこの国ではおじさんに分類されてしまいます。

 

実際、週に1〜2回マッサージに行っているので、やっぱりおじさんと呼ばれるにふさわしいカラダになってきてますが。。。

 

コミッションより基礎体力が欲しい今日このごろ。

 

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国外での出稼ぎで適当に稼げたので、アジアで長期バカンス中。日本社会に復帰する気など毛頭御座いません。面倒臭い取材やら乞食まがいのご相談も一切対応しません。しばらくタイ語はじめとする言語の強化に集中します。ニンゲンコワイ

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5 thoughts on “ぼっちが6千円でフィリピン不動産事業に参入した結果

  1. 佐々木

    セブのプレビルド物件を買って完成が迫る中、物件が売れなくて困っている人が多いと聞きます。
    しかも、購入時に36万ペソの手数料を払っているのに何もしてくれないとのことです。
    仲介手数料としては高すぎると思うのですが、フィリピンに仲介手数料の規制やルールはないのでしょうか?

  2. 世界のぼっち世界のぼっち Post author

    仲介手数料に関して言うと、こればかりはサービス提供の対価ですので、仲介手数料の規制を設けるというのは難しい話かと思います。
    逆に、各ディベロッパー側の方でルールを設けてしまえばそれで済む話なのですが、デベ側としては、是が非でも売り切りたい状況ですので、集客を手伝ってくれる仲介業者、特に海外の代理店などは、デベからすると非常にありがたい存在だったりします。

    記事でも触れましたが、日本人デスクのあるデベから直接買うのが一番レスポンスも良く、サービスもダイレクトに受けられ、且つ手数料もお手頃です。

    実を言うと、私もいくつかのディベロッパーにもぐりこんで日本人窓口として協働させて頂いているのですが、日系の不動産を介して購入後、しばらくして連絡がパタリと止まった、詐欺かもしれないのでどうにかしてほしい、などといった問い合わせをすでにいくつか受けています。

    結局のところ事業者のモラルと購入者側の意識の問題ではないでしょうか。

  3. 齋藤幸久

    フィリピンでの不動産ビジネス素晴らしいです。バイタリティがすごい!
    ダバオ郊外に宿泊施設を建てて運用したいのですが。どこに相談してどのように話を進めたらいいのか全くわかりません。
    よかったらアドバイスいただきたいです。
    よろしくお願いします。

  4. 世界のぼっち世界のぼっち Post author

    齋藤様
    コメントありがとうございます。
    返信が遅れてしまい申し訳ございませんでした。
    ダバオに関してはあいにくツテがないのであまりお力になれないかもしれませんが、不動産会社のツテを辿れば何かお力になれる事があるかもしれません。

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